公寓（Apartment）是指由多个独立居住单元组成的集合式住宅建筑，通常具有以下核心特征：
普通住宅通常为70年产权，而公寓多为40-50年商业产权，到期后需按政策补缴土地出让金。
公寓水电费按商业标准收取，通常比住宅高30%-50%，且多数不通燃气。
普通住宅可落户，商业性质公寓一般不能作为落户依据（具体以当地政策为准）。
公寓首付比例通常需50%起，贷款年限最长10年，利率上浮10%-20%。
公寓交易需缴纳3%契税、差额20%个人所得税及5.6%增值税等。
公寓容积率普遍高于住宅，常见4.0以上，住户密度大，私密性相对较低。
相同地段公寓价格通常比住宅低20%-30%，且多为小户型设计。
多位于城市核心商圈，交通便利，配套成熟，适合年轻上班族。
可注册公司，适合创业工作室；部分项目允许商住两用。
核心地段公寓租金收益率可达4%-6%，高于普通住宅。
1. 核实土地性质：确认是商业/办公还是公寓式办公性质
2. 检查采光通风：特别注意暗卫、暗厨等设计缺陷
3. 评估物业管理：商业物业费较高（通常5-10元/㎡/月）
4. 了解政策风险：部分城市限制商业公寓个人购买资格
5. 计算持有成本：包括装修投入、空置期等隐性成本
1. 过渡型购房者：暂无购房资格或首付不足的年轻人
2. 资产配置需求：已有住宅，寻求稳定租金回报的投资者
3. 自由职业人群：需要居住+办公一体化空间的工作者
1. LOFT产品升级：4.5米层高、双钥匙设计成为新卖点
2. 服务式公寓崛起：配备智能家居、共享办公等增值服务
3. 政策规范加强：多地出台公寓最小面积限制（通常≥30㎡）
4. 长租公寓整合：头部运营商加速收购存量公寓项目
1. 地段优先原则：选择地铁500米范围内项目
2. 考察开发商资质：优选上市房企开发的品牌项目
3. 关注实际得房率：建议选择75%以上得房率项目
4. 验证消防验收：确保符合商业建筑消防规范
5. 对比周边租金：实地调研同类型产品出租情况